近，何琴(化名)在家休息時(shí)，接到一個(gè)電話，對(duì)方稱，臺(tái)州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新開(kāi)發(fā)一個(gè)市場(chǎng)商鋪，5年包租，回報(bào)率高，值得推薦。何琴一聽(tīng)，覺(jué)得這是個(gè)商機(jī)，去看看也無(wú)妨。

　　在開(kāi)發(fā)區(qū)學(xué)院路，何琴找到了電話里宣傳的市場(chǎng)商鋪：臺(tái)州超級(jí)寶貝嬰童市場(chǎng)。

　　銷售人員介紹，商鋪有40年的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，包租5年，假如租下一個(gè)商鋪，前三年的回報(bào)率分別是房?jī)r(jià)的6%、7%和8%，也就是說(shuō)，前3年的平均回報(bào)率達(dá)7%。前3年的回報(bào)額將一次性從總房款中扣除，第四年、第五年保底回報(bào)甚至高達(dá)9%。

　　經(jīng)不住銷售人員的語(yǔ)言攻勢(shì)，僅10多分鐘，何琴就下了訂金，3萬(wàn)元，她選的商鋪面積約18平方米，總價(jià)約41萬(wàn)元。并在訂金合同上約定，8月9日前，應(yīng)簽訂購(gòu)房合同及委托經(jīng)營(yíng)合同，如逾期無(wú)法前來(lái)簽約，訂金將沒(méi)收。

　　回到家里，丈夫和兒子詢問(wèn)此事后，一致認(rèn)為，投資需謹(jǐn)慎。第二天，幾人一起到臺(tái)州超級(jí)寶貝嬰童市場(chǎng)售樓處細(xì)問(wèn)詳情。

　　何琴兒子在售樓處的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上看到，該售樓處屬浙江仁泰置業(yè)發(fā)展有限公司，該公司注冊(cè)時(shí)間為今年的6月14日。

　　“公司成立時(shí)間這么短，不太放心。”何琴幾個(gè)后一合計(jì)，覺(jué)得這個(gè)投資決定太倉(cāng)促，遂向售樓處提出，放棄購(gòu)買(mǎi)，要求退款。

　　對(duì)此，對(duì)方認(rèn)為，合同已經(jīng)生效，不能退款，不然視同毀約。

　　疑似“直改名”

　　近日，記者隨何琴來(lái)到臺(tái)州超級(jí)寶貝嬰童市場(chǎng)售樓處了解詳情，在記者未表明身份的情況下，案場(chǎng)總監(jiān)柳福剛接待了我們。

　　何琴再次表達(dá)了退款的想法，柳福剛表示，不可能退款。

　　“既然無(wú)法退款，那我們總要做好投資準(zhǔn)備，能不能看一下購(gòu)房合同和委托經(jīng)營(yíng)合同?”記者問(wèn)。

　　“我們沒(méi)有購(gòu)房合同文本，這個(gè)要去房管局看。”柳福剛說(shuō)。

　　“那我們是和仁泰置業(yè)簽訂合同嗎?買(mǎi)房事大，能否看下你們的產(chǎn)權(quán)證?”記者再問(wèn)。

　　“是和仁泰置業(yè)簽合同，但我們沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。”柳福剛說(shuō)，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商是浙江東泰集團(tuán)有限公司，商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分割也由東泰集團(tuán)完成，只要投資者和仁泰置業(yè)簽訂了購(gòu)房合同，分割后的小產(chǎn)權(quán)就可以直接從東泰集團(tuán)名下轉(zhuǎn)到投資者名下。

　　隨后，柳福剛還出示了一份2007年的購(gòu)房合同，該合同由浙江東泰集團(tuán)有限公司和浙江仁泰置業(yè)發(fā)展有限公司簽訂。

　　令人奇怪的是，記者在工商局網(wǎng)站上查詢到，浙江仁泰置業(yè)發(fā)展有限公司注冊(cè)時(shí)間為2011年6月14日，臺(tái)州超級(jí)寶貝百貨有限公司注冊(cè)時(shí)間為2011年6月17日，法人代表為同一個(gè)人。

　　何琴向記者提出疑問(wèn)，仁泰置業(yè)的注冊(cè)時(shí)間是今年6月份，2007年的時(shí)候，怎么能以主體身份購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。另外，產(chǎn)權(quán)如何從東泰集團(tuán)直接轉(zhuǎn)給投資者，忽略仁泰置業(yè)這一環(huán)節(jié)。“這不就是直改名?”

　　有關(guān)規(guī)定表明未取得房屋所有權(quán)證，不能辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)

　　隨后，記者來(lái)到臺(tái)州市房地產(chǎn)管理處，以購(gòu)房者的身份向工作人員咨詢。

　　市房管處工作人員表示，售樓處應(yīng)該出示購(gòu)房合同，雙方簽訂購(gòu)房合同后，要到房管處備案。

　　對(duì)于仁泰置業(yè)的商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，房管處工作人員表示，東泰集團(tuán)名下的這個(gè)商場(chǎng)尚在產(chǎn)權(quán)分割階段，仁泰置業(yè)還沒(méi)有任何材料送至房管處備案。

　　“如果買(mǎi)賣合同真的在2007年簽訂，公司的工商注冊(cè)時(shí)間又是今年的話，可能會(huì)有點(diǎn)問(wèn)題。”工作人員說(shuō)，時(shí)間上有出入，雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，可能會(huì)有障礙。

　　2005年，國(guó)務(wù)院曾下發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》，其中規(guī)定，在預(yù)售商品房竣工交付，預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。

　　銀行工作人員表示未取得產(chǎn)權(quán)證無(wú)法抵押貸款

　　記者在臺(tái)州超級(jí)寶貝嬰童市場(chǎng)售樓處暗訪時(shí)，案場(chǎng)總監(jiān)柳福剛還曾向記者介紹，投資者購(gòu)買(mǎi)商鋪后，可以有三種方式付款，一次性全額付款、三個(gè)月分期付款、抵押貸款。

　　對(duì)此，記者向中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司臺(tái)州分行個(gè)人金融部相關(guān)負(fù)責(zé)人咨詢，對(duì)方表示，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，銀行一般不會(huì)同意抵押貸款，因?yàn)闆](méi)有具體的東西可以用來(lái)抵押。

　　“投資風(fēng)險(xiǎn)較大。”一位專業(yè)律師也對(duì)此表達(dá)看法，如果購(gòu)房合同沒(méi)有備案，那就有了兩個(gè)含義，一個(gè)是“直改名”，另一個(gè)是仁泰置業(yè)銷售二手房，二手房涉及的稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題就比較復(fù)雜了。另外，仁泰置業(yè)還未取得房屋產(chǎn)權(quán)，那么他們和投資者簽訂的合同就存在“效力待定”問(wèn)題，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)能否順利辦下來(lái)還是未知數(shù)。

　　“仔細(xì)考慮以后，覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)很大。”何琴說(shuō)，今年6月同時(shí)成立仁泰置業(yè)和超級(jí)寶貝公司，且為同一法人，這不得不讓人起疑，仁泰置業(yè)到底承擔(dān)的是何種角色。因?yàn)樯啼伔指钿N售失敗案例在東商務(wù)區(qū)比比皆是，就像杭州大廈、德家家居等，開(kāi)發(fā)商在快速回籠資金后，對(duì)商鋪后續(xù)發(fā)展投入明顯“動(dòng)力不足”。